Hvornår har sælger ansvar for fejl?
I Danmark er reglerne for skjulte fejl reguleret af forbrugeraftaleloven, som i de fleste handler overfører ansvaret for skjulte fejl fra sælger til forsikringsselskabet – under forudsætning af, at visse betingelser er opfyldt.
Sælger hæfter ikke for skjulte fejl, hvis følgende er opfyldt:
- der er udarbejdet en gyldig tilstandsrapport
- der er udarbejdet en gyldig elinstallationsrapport
- køber har fået tilbudt en ejerskifteforsikring
Hvis alle tre punkter er opfyldt, kan sælger i udgangspunktet ikke gøres ansvarlig. Men der er undtagelser.
Hvornår hæfter sælger alligevel?
Sælger kan blive ansvarlig, selv om huseftersynsordningen er brugt, hvis det kan bevises, at sælger kendte til fejlen og undlod at oplyse det – enten til køber eller den bygningssagkyndige. I så fald kan sælger blive erstatningsansvarlig.
I de fleste handler vil sælger dog forsøge at begrænse sit ansvar og overlade risikoen til ejerskifteforsikringen – hvilket er helt lovligt.
Hvornår kan du reklamere over fejl?
Som køber har du 10 år fra overtagelsesdagen til at reklamere over skjulte fejl ved boligen. Men:
- du skal anmelde skaden så hurtigt som muligt, og senest 3 år efter du har opdaget den
- en fejl i år 9 giver kun krav, hvis den anmeldes før udløb af 10. år
- reklamation skal ske skriftligt – mundtlig besked stopper ikke fristen
Hvis sælger afviser ansvar, bør du kontakte advokat hurtigst muligt.
Hvad må du ikke gøre?
Du må ikke selv begynde udbedring af skaden, før der er:
- lavet dokumentation og fotobevis
- kontaktet forsikringsselskab eller advokat
Du må dog gerne sikre huset mod yderligere skade – fx afdække utæt tag – men ikke fjerne eller reparere hele skaden, før sagen er anmeldt korrekt.
Hvor og hvordan reklamerer du?
Hvis der dukker en skjult fejl op, kan du:
- anmelde skaden til dit ejerskifteforsikringsselskab
- klage over tilstands- eller elrapport til bygningssagkyndig
- kontakte sælger, hvis der ikke er rapporter eller forsikring
Reklamationen skal altid ske skriftligt og hurtigst muligt, og det er dig som køber, der skal bevise, at fejlen eksisterede ved overtagelsen.
Hvornår har du ikke krav på erstatning?
Du har ikke krav på erstatning for:
- forhold nævnt i tilstandsrapporten
- synlige fejl, som du burde have opdaget
- almindeligt slid og ælde
- forhold, som sælger har oplyst om
Hvis du ikke tegner ejerskifteforsikring, bærer du selv risikoen – medmindre du beviser, at sælger bevidst har tilbageholdt oplysninger.
Ikke alle fejl giver krav – eksempel: fugt i kælderen
Et typisk eksempel er fugt i kælderen. Hvis sælger ikke garanterer, at kælderen er tør – og du selv kunne se fugt under fremvisningen – så kan du ikke kræve erstatning, selv hvis problemet forværres.
Ejendomshandler bygger på princippet: køber ser, hvad han får.
Gælder disse regler også for lejligheder?
Disse regler gælder primært for villaer og rækkehuse. Ved ejerlejligheder gælder lignende regler – men der laves sjældnere tilstandsrapporter. Ved andelsboliger gælder helt andre regler.