Har du fundet drømmeboligen? Så har du sikkert fået en salgsopstilling fra ejendomsmægleren.
Men ved du egentlig, hvad du skal kigge efter – og hvad den ikke fortæller dig? Her får du en praktisk guide til at forstå salgsopstillingen, før du skriver under.
Hvad er en salgsopstilling – og hvad bruges den til?
Salgsopstillingen er et dokument, som ejendomsmægleren udarbejder, når en bolig sættes til salg. Den er lovpligtig og indeholder alle centrale oplysninger om boligen, dens stand, økonomi og rammevilkår.
Men: det er ikke et juridisk dokument. Det er en salgstekst – og det betyder, at du skal læse den kritisk og med forståelse for, hvad den faktisk dækker (og ikke dækker).
Hvad skal du lægge mærke til i salgsopstillingen?
Nedenfor gennemgår vi de vigtigste dele – og hvad du bør kigge efter i hver af dem:
Adresse og boligtype
Sørg for, at boligtypen stemmer med det, du forventer (ejerlejlighed, andelsbolig, villa osv.). Ved andelsboliger gælder helt andre regler.
Kontantpris og udbetaling
Kontantprisen er den fulde salgspris. Udbetalingen (ofte 5 %) skal du typisk betale kontant ved aftaleindgåelse.
Brutto og netto
De viser de forventede månedlige udgifter – men de er kun vejledende og afhænger af lån, rente og skatteforhold. Brug dem ikke som endelige tal.
Ejerudgifter
Her oplyses, hvad det koster at eje boligen (ejendomsskat, renovation, forsikring osv.). Men varme, el og vand er ofte ikke med – og ved lejligheder mangler fællesudgifter.
Finansieringsforslag
Det er eksempler, ikke tilbud. Brug din bank til at lave realistiske beregninger for netop din situation.
BBR-oplysninger
Tjek at boligarealet passer med BBR-meddelelsen. Hvis der er forskel (fx indrettet loft uden godkendelse), bør du være opmærksom.
Energimærke
Boliger med lav energiklasse (fx F eller G) kan give høje varmeudgifter – og kan betyde, at du pålægges energiforbedringer ved fremtidigt salg.
Hvad står ikke i salgsopstillingen?
Det er mindst lige så vigtigt at vide, hvad ikke fremgår:
- skjulte fejl og mangler
- planlagte renoveringer i ejerforeningen
- naboforhold og støj
- lokalplaner og byggeprojekter i nærheden
- servitutter og hæftelser
- tinglyst adgang, brugsret eller vejret
- tilstandsrapport og elrapport – nævnes, men fejlene står ikke her
Du bør altid hente og gennemlæse tilstands- og elrapporten separat, og gerne få hjælp til at forstå dem.
Pas på med billeder og planløsning
Billeder i salgsopstillingen viser boligen fra dens bedste vinkel – og planløsningen kan være skitseret. Du bør gå boligen igennem fysisk, spørge mægleren om, hvornår fx tag, vinduer eller installationer er fornyet, tjekke forholdene for støj, lysindfald, luft og omgivelser.
Tjekliste: Hvad bør du gøre?
- Sammenlign areal i salgsopstilling og BBR
- Gennemgå ejerudgifter – og spørg, hvad der ikke er med
- Se på energimærket og forstå konsekvenserne
- Bed om og læs tilstandsrapport og elrapport
- Spørg ind til vedligeholdelse, forsikringer og ejerforening
- Brug altid advokatforbehold – og få dine egne rådgivere med
- Undersøg nærområdet (fx støj, byggeri, adgang)
Husk: ejendomsmægleren er sælgers mand
Ejendomsmægleren må gerne hjælpe dig – men er ansat af sælger og skal fremme salget. Derfor er det dit ansvar at:
- stille kritiske spørgsmål
- få alt skriftligt
- inddrage en uvildig rådgiver
En boligadvokat kan hjælpe dig med at gennemgå dokumenterne, tjekke tinglysning og forhandle vilkår – før du binder dig.
Kontakt os for en uforpligtende samtale – vi gennemgår gerne din salgsopstilling og sikrer, at du ved, hvad du faktisk køber.