refning logo

Andelsbolig - pomiędzy wynajmem a własnością

andelsbolig

Andelsbolig jest formą nabycia prawa do udziału we wspólnym budynku, w postaci wydzielonego mieszkania i prawa do jego używania zgodnie z jego przeznaczeniem. Jest to konstrukcja podobna do polskiej spółdzielni lub wspólnoty. Nie nabywa się mieszkania lub domu na własność.

Nabycie andelsbolig, jest nieco mniej skomplikowane niż mieszkania na własność i w zasadzie ogranicza się do wpłacenia wartości udziału na konto spółdzielni. Nabywca uzyskuje andelsbevis, będący potwierdzeniem jego statusu jako członka spółdzielni i jego prawa do posiadania lokalu. Poprzedni posiadacz lokalu otrzymuje umówioną kwotę, po potrąceniu wszystkich opłat i ewentualnych zaległości w spółdzielni. Nabywca opłaca również niewielkie koszty manipulacyjne określone w umowie.
Nabywca staje się jednym z członków spółdzielni i może, wspólnie z innymi mieszkańcami, decydować o sprawach dotyczących spółdzielni jako całości. Na zebraniach mieszkańców, decydują oni o najistotniejszych sprawach spółdzielni, czyli między innymi o planowanych remontach, zaciąganiu kredytów na ich wykonanie, dodatkowych poręczeniach mieszkańców, wysokości czynszu, wyborze metody wyceny mieszkań, rodzaju i wysokości ubezpieczenia budynku.
Każdy mieszkaniec spółdzielni ponosi solidarną, wraz z innymi mieszkańcami, odpowiedzialność za zobowiązania spółdzielni. Może to być odpowiedzialność ograniczona tylko do wysokości wniesionego wkładu ale też odpowiedzialność osobista, całym majątkiem. Rodzaj tej odpowiedzialności każda spółdzielnia określa we własnym zakresie.
Organem wykonawczym spółdzielni jest zarząd, który zajmuje się takimi sprawami jak pobór czynszów, przygotowanie budżetu, raportu z wykonania budżetu, nadzór nad realizacją inwestycji, remontów itp.

Statut - vedtægter
Zasady działania danej spółdzielni, prawa i obowiązki członków, regulamin zebrań mieszkańców, zasady podejmowania decyzji oraz zasady pracy zarządu, zasady dziedziczenia, podziału w przypadku rozwodu małżonków i wiele innych spraw, zawarte są w statucie spółdzielni. Jest on najważniejszym aktem dla członków spółdzielni, który tworzą oni sami. W statucie należy szukać odpowiedzi na wszelkie pytania dotyczące korzystania z mieszkania.

Ustalenie ceny
Cena lokalu, za jaką może on być sprzedany, nie jest ustalana dowolnie przez jego posiadacza. Istnieją trzy metody ustalania wartości mieszkania. Wartość pojedynczego mieszkania ustala się, biorąc pod uwagę ekonomię całej spółdzielni, wartość budynków, zaciągnięte zobowiązania, posiadane oszczędności. Ewentualną wartością dodaną, za którą można uzyskać nieco lepszą cenę, jest przeprowadzenie w mieszkaniu remontu, podnoszącego jego standard, jeśli taka możliwość jest przewidziana w statucie.
Tak więc ocena wartości konkretnego mieszkania, dokonywana jest w ścisłym związku z całością budynku, w którym się on mieści.

Prawa i obowiązki nabywcy
Informacje o prawach i obowiązkach mieszkańców, zawarte są w statucie. Korzystanie z mieszkania może napotkać pewne ograniczenia, które są tam określone. Wśród najczęstszych należy wymienić posiadanie zwierząt lub podnajęcie mieszkania innym osobom.
Nabywca może dokonywać w mieszkaniu normalnych napraw i remontów, adaptować według własnych upodobań. Ograniczenia w dokonywaniu zmian, wynikające ze statutu, dotyczą najczęściej poważnej przebudowy, np. w układzie mieszkania.
Nabywca ma prawo udziału w podejmowaniu decyzji, dotyczących spółdzielni poprzez uczestnictwo i głosowanie na zebraniach mieszkańców i prawo do wglądu w dokumentację zarządu, żądania wyjaśnień, raportów itp.
Nabywca wnosi jednorazowy wkład, który może odzyskać w razie sprzedaży swojego udziału oraz płaci czynsz.

Istotą andelsbolig jest to, że nie traktuje się lokalu jako indywidualnego mieszkania ale jako element całości, jaką jest wspólnota mieszkańców, dlatego warto wiedzieć, że ta forma posiadania, może wpływać na sytuację ekonomiczną nabywcy w przyszłości, w zależności od decyzji podejmowanych przez wspólnotę mieszkańców. Koszty utrzymania budynku, podatków, ubezpieczenia itp. dzielone są odpowiednio pomiędzy mieszkańców. Dlatego każda zaciągnięta pożyczka, podpisana umowa ubezpieczenia i inne zobowiązanie może wpływać na wysokość czynszu i odpowiedzialności każdego z mieszkańców.

Z uwagi specyficzną, przedstawioną wyżej, konstrukcję andelsbolig, warto zatrudnić profesjonalistę, który zapozna się dokumentacją i oceni kondycję spółdzielni oraz zasady jej działania. Zadanie prawnika polega na sprawdzeniu prawidłowości zapisów umowy kupna-sprzedaży udziału, raportu technicznego spółdzielni i wynikającego z niego stanu budynku, zbliżających się koniecznych remontów, sprawozdania z przeprowadzonych remontów oraz raportu rocznego z finansowej działalności spółdzielni, sposobu i zasad jej zarządzania, liczby i rodzaju zaciągniętych pożyczek i kredytów.

Kupno andelsbolig staje się korzystne głównie w większych miastach i wtedy, gdy ceny nieruchomości własnościowych są wysokie. Koszt nabycia andelsbolig może być czasem kilkukrotnie niższy. Korzyści z nabycia tej formy posiadania mieszkania, to oprócz niższej ceny lokalu, obniżenie kosztów podatków, ubezpieczenia i innych, które rozkłada się na cały budynek i dzielone są pomiędzy wszystkich jego mieszkańców. Minusem tego rozwiązania jest niemożność dysponowania lokalem jak w przypadku własności oraz konieczność współdecydowania z innymi a także ryzyko związane z decyzjami podejmowanymi przez wspólnotę w przyszłości.

Jeśli jednak uda nam się znaleźć dobrze funkcjonującą spółdzielnię o przejrzystych zasadach działania, może to być korzystna forma posiadania mieszkania na długie lata, pomiędzy wynajmem a własnością.

Advokat Thomas Refning Poulsen

Drukuj