Igennem tiden er der ført tusindvis af sager om fejl og mangler ved huse. Oprindeligt var det en sag mellem køber og sælger og eventuelt tidligere ejere, men antallet af sager gjorde det nødvendigt med nye regler på området.
Lovgivning
Derfor har man en særlig lov, lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, som skal begrænse ansvaret for sælger og gøre det nemmere for køber at få erstatning, hvis der er mangler ved den købte ejendom.
Såfremt ejendommen er købt med en tilstandsrapport, en el-installationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring, vil udgangspunktet være, at sælger ikke kan drages til ansvar for eventuelle mangler ved huset.
Der er dog visse undtagelser, hvor sælger alligevel kan drages til ansvar, f.eks. hvis det kan bevises, at sælger har været bekendt med den pågældende fejl eller mangel, og har undladt at fortælle både køberen og den der har udarbejdet tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten om dette.
I stort set alle hushandler i dag vil sælger benytte sig af forbrugerbeskyttelsesreglerne og derfor vil der så godt som altid være udarbejdet tilstands- og el-installationsrapporter og ejerskifteforsikringstilbud.
De handler, hvor man ikke gør brug af disse regler er typisk handler mellem familiemedlemmer og overdragelser i forbindelse med skilsmisse.
Hvem rettes mangelskravet mod?
Hvis dokumenterne er udarbejdet vil du som køber skulle rette dit krav mod dit ejerskifteforsikrings- selskabet eller, hvis du mener der er fejl ved tilstands- eller el-installationsrapporten, de sagkyndige som har udarbejdet disse to rapporter.
Det er vigtigt at pointere, at har du ikke tegnet en ejerskifteforsikring er det det altovervejende udgangspunkt, at du selv bærer risikoen for eventuelle fejl og mangler ved huset, medmindre du kan føre bevis for sælgers fortielse af manglerne, eller at de sagkyndige, som har udarbejdet tilstands- og el-installationsrapporterne, har begået fejl. Derfor anbefaler vi altid købere at tegne ejerskifteforsikring.
Det er ikke alle fejl som har karakter af en juridisk relevant mangel – et godt eksempel på dette er et ældre hus, som har en fugtig kælder. De fleste købere vil mene at fugt i kælderen er en mangel, men hvis der er tale om et ældre hus må man forvente fugt i kælderen, som derfor ikke er en mangel i juridisk forstand.
Bevisbyrden
Det er køber, som har bevisbyrden for at der foreligger en mangel ved huset på overtagelsestidspunktet, derfor skal man som køber skriftligt rette henvendelse til forsikringsselskabet eller de sagkyndige, som har udarbejdet tilstands- og el-installationsrapporterne så snart manglen konstateres.
Hvis man konstaterer mangler ved det købte hus er det meget vigtigt ikke, at begynde at udbedre manglen før der er klarhed over hvem, som skal betale for udbedringen og at vedkommende har accepteret dette.
Hvis først manglen er udbedret er det ikke muligt efterfølgende ved en retssag, at forlange erstatning fra f.eks. forsikringsselskabet, så reparer derfor aldrig skaderne før ansvaret er placeret.
Du har naturligvis både ret og pligt til at begrænse dit tab, er taget f.eks. utæt skal du derfor sørge for en midlertidig afdækning således at skaden ikke bliver større end nødvendigt.
Forældelse
Et krav mod sælger forældes under alle omstændigheder senest 10 år efter overtagelsestidspunktet, kravet kan forældes tidligere efter blot 3 år hvis køber har været bekendt med fejlen uden at have reklameret til sælger.
Det er vigtigt at pointere, at blot det at meddele sælger, at man mener at der er en mangel ved det købte hus ikke ikke er nok til at afbryde forældelsen, hvis ikke sælger anerkender at der er en mangel som han er ansvarlig for. Vi anbefaler derfor altid at kontakte advokat hurtigst muligt efter manglen er konstateret, således at du får den rigtige rådgivning og tingene bliver grebet korrekt an fra begyndelsen.
Anmeldes manglen overfor ejerskifteforsikringsselskabet er det også vigtigt hele tiden at holde processen i gang. Forlang at skaden bliver takseret og lad ikke blot tiden gå.
Denne artikel beskriver hvorledes du skal forholde dig ved mangler ved køb af hus, for ejerlejligheder gælder andre regler, da der ofte ikke er udarbejdet tilstands- og el-installationsrapport.
Du er velkommen til at kontakte os hvis du har spørgsmål vedrørende fejl og mangler ved huskøb.
Advokat Thomas Refning Poulsen har møderet for Landsret og har ført retssager og rådgivet såvel købere og sælgere om fejl og mangler ved huse, lejligheder og byggeri siden 1997.
Advokat Thomas Refning Poulsen
Tlf. 97 12 20 10
e-mail: info@refning.dk